敷地面積・建築面積・延床面積の違いを徹底解説！
堺市の皆様、こんにちは！
堺市創業年数No.1、外壁塗装・屋根塗装専門店のココペイントです！
ブログ担当は、これまで4500件の施工をさせて頂いている藤井です。
不動産の購入や家づくり、建築に関する知識を得るうえで、必ず目にする「敷地面積」「建築面積」「延床面積」という3つの用語。なんとなく似たような言葉ですが、それぞれに明確な違いがあります。
この記事では、建築業界や不動産取引で頻出する「敷地面積・建築面積・延床面積の違い」について、わかりやすく丁寧に解説します。また、関連する建ぺい率・容積率についても触れながら、これから家を建てたい人・不動産購入を考えている人・外壁塗装の塗り替えをお考えの方必見の内容にまとめました。
ぜひ最後までご覧ください。
Contents
【基本用語解説】敷地面積・建築面積・延床面積とは何か？
敷地面積とは？
敷地面積とは、土地全体の面積を意味します。不動産登記簿や土地の測量図で記載される数字で、建物の建築予定地として使える土地の広さを表します。
ポイント
登記簿や固定資産税評価額にも記載される
敷地全体を表し、建物の有無は関係ない
建ぺい率・容積率の計算にも使われる
建築面積とは？
建築面積は、建物の1階部分が地面と接している面積（＝建物の外周部分の面積）のことを指します。
具体的には…
建物の外壁や柱の中心線で囲まれた水平面積
ベランダ・バルコニーのうち、庇（ひさし）が2mを超える場合は含まれる
カーポートなどの独立構造物は含まれないことが多い
建築面積が関係する法律としては建ぺい率（建ぺい率 ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積）が挙げられます。
建ぺい率については後に詳しくご紹介させていただきます。
延床面積とは？
延床面積は、建物の各階の床面積の合計を意味します。「延べ床面積」や「延べ面積」とも呼ばれます。
含まれる部分
1階・2階・地下室などの床面積
居住スペース、玄関ホール、トイレ、収納スペースなど
含まれない部分
吹き抜け部分（2階床が存在しない空間）
ベランダやバルコニー（用途による）
延床面積が関係する法律としては容積率（容積率 ＝ 延床面積 ÷ 敷地面積）が挙げられます。
容積率については後に詳しくご紹介させていただきます。
実例でわかる！敷地面積・建築面積・延床面積の違い
例：30坪の土地に建てた2階建ての住宅
| 面積項目 | 数値 |
|---|---|
| 敷地面積 | 100㎡（約30坪） |
| 建築面積 | 50㎡ |
| 延床面積 | 100㎡（50㎡×2） |
解説：この場合、建ぺい率は「50％」、容積率も「100％」となります。
例：40坪の土地に建てた3階建ての住宅
| 面積項目 | 数値 |
|---|---|
| 敷地面積 | 132㎡（約40坪） |
| 建築面積 | 60㎡ |
| 延床面積 | 180㎡（60㎡×3） |
解説：この場合、建ぺい率は「45.45%」（建築面積60㎡ ÷ 敷地面積132㎡ × 100）で、容積率は「136.36%」（延床面積180㎡ ÷ 敷地面積132㎡ × 100）になります。
3階建ての場合、延床面積が大きくなるため、容積率が重要なポイントとなります。
【建築法との関係】建ぺい率・容積率の基本を知ろう
最初の基本用語の部分でも出てきた用語である「建ぺい率」と「容積率」についてここでは詳しくお話していきたいと思います。
建築基準法では、都市計画区域内の建物に対し、以下の2つの制限が設けられています。
建ぺい率とは？
敷地面積に対して、どれだけの広さの建物が建てられるかを示す割合です。
例：建ぺい率60％ → 100㎡の土地なら最大60㎡の建築面積まで
容積率とは？
敷地面積に対して、どれだけの延床面積の建物が建てられるかを示す割合です。
例：容積率150％ → 100㎡の土地なら延床面積150㎡まで建てられる
２つの用語とも意外と耳にしたことのない方が多いかと思います。
なんとなくでも知っておくと役立つかもしれません。
よくある質問（FAQ）
Q1：延床面積にベランダは含まれますか？
A：一般的には含まれませんが、条件により含まれる場合もあります（2m以上の庇など）。
Q2：地下室は延床面積に含まれますか？
A：多くの場合、含まれます。ただし容積率の計算には含まれないことも。
Q3：ロフトや吹き抜けはどう扱われる？
A：ロフトは床の高さや面積条件を満たせば延床面積に含まれることがあります。吹き抜けは床がないため延床面積に含まれません。
【実務編】敷地面積・建築面積・延床面積を知っておくことで何ができる？
不動産や建築において、面積の違いを知ることは単なる「知識」にとどまりません。
しかしながら、資金計画・間取り設計・将来の資産価値判断にまで深く関係してくるのです。
1. マイホーム購入・注文住宅のプランニングに役立つ
注文住宅を建てる場合、延床面積が広くなれば建築費は高くなります。建築面積が広がれば外構や庭の面積が削られます。これらを踏まえて、
建築面積を抑えて庭付き住宅にするか
延床面積を広くして収納やゆとり空間を取るか
といった暮らしの優先順位が見えてきます。
2. 不動産価格や税金評価に大きく関係する
不動産価格の評価基準には、
敷地面積：土地の評価額や固定資産税
延床面積：住宅ローン控除の対象範囲、建築費、登記費用 などが関わってきます。
また、敷地面積の大小により、都市計画税・相続税評価にも差が出てくるため、投資物件や相続対策でも重要なポイントになります。
3. 増築・リノベーション計画の前提になる
将来リフォームや増築を検討する際、既存の建ぺい率や容積率の上限を超えていると、増築できないケースがあります。
✅ 例：建ぺい率がすでに60%に達している場合、建物をこれ以上横に広げられない
こうした法律上の制約を知ることで、無駄な設計費や建築プランのやり直しを防ぐことができます。
【注意喚起】面積表記には“グレーゾーン”があるってホント？
「間取り図の㎡数」と「登記面積」が違うことも？
不動産広告に記載される延床面積や専有面積は、建築確認申請上の数値と一致しないこともあります。たとえば・・・
壁芯面積（外壁の中心線で測定）：広告表示用
内法面積（内側の有効面積）：登記面積
この差異により、実際に住んでから「思ったより狭い…」と感じるケースもあります。
登記簿と実測で異なる面積に注意！
古い住宅や土地では、登記簿に記載された敷地面積と、測量によって実際に測った面積が異なる場合があります。これにより、
土地代が予想より高かった
境界トラブルに発展
建築申請が下りない
といった問題も発生しかねません。購入前に実測図の確認や境界杭の有無をチェックしましょう。
【プロ活用術】建築士・不動産業者との連携がカギ！
面積に関する知識は、自分で理解するだけでなく、専門家と共通言語として使えることが大切です。
建築士に聞いておきたいこと
☑延床面積に含まれる部屋・含まれない部屋は？
☑吹き抜けやロフトの扱いはどうなる？
☑容積率オーバーのリスクは？
不動産業者に確認したいポイント
☑敷地面積と建築可能面積の関係
☑測量図や境界確認の有無
☑現地の法規制（用途地域・防火地域など）
→ 事前に正確な面積を把握し、理想の間取り・コスト・法令適合性の3つをバランスよく取ることが成功の秘訣です。
【チェックリスト付き】面積を見るときの7つのポイント
土地や建物の面積は、数字だけを見てもなかなか実感しづらいものです。
しかし、建築や不動産取引では「何を、どのタイミングで確認するか」によって、後々の満足度やトラブルリスクが大きく変わります。
以下の7項目をチェックしておくことで、安心して家づくりや不動産購入を進めることができます。
| チェック項目 | 内容 | 要確認のタイミング |
|---|---|---|
| 敷地面積 | 登記面積と実測の違い | 土地購入前 |
| 建築面積 | 建ぺい率を満たしているか | 設計プラン作成時 |
| 延床面積 | 希望の広さを確保できるか | 間取り打合せ時 |
| 容積率 | 法令制限内か | 建築確認前 |
| 境界の確認 | 隣地とのトラブル防止 | 土地購入前 |
| 床面積の算出方法 | 壁芯か内法か | 契約・登記前 |
| 将来の増築可否 | 法的に拡張可能か | ライフプラン検討時 |
面積の違いを正しく理解することは、建築のプロだけでなく、これから家を建てたい、土地を買いたいという方にとっても非常に重要なポイントです。
「なんとなく広い」「なんとなく狭い」ではなく、具体的な数値とそれに伴う法規制や建築制限を把握することで、より合理的で満足のいく住まいづくりができます。
【コラム】マンションの場合の面積表示は何が違う？
マンション広告でよく見る「専有面積」は、基本的に壁芯で計算されています。共用部分（エントランス、廊下、エレベーターなど）は「共用面積」に該当するため、自分の自由に使えません。
注意点：
壁芯面積と内法面積には3～5％程度の差が出る
専有面積にはバルコニー面積が含まれない
【まとめ】後悔しない家づくりを！
敷地面積・建築面積・延床面積は、どれも似ているようで役割が異なる重要な指標です。
敷地面積＝「土地全体の広さ」
建築面積＝「建物が地面を占める部分」
延床面積＝「建物全体の床面積の合計」
これらの用語を正確に理解しておくことで、家づくりや不動産購入における失敗や無駄なコストを未然に防ぐことができます。
土地選びや住宅購入では、面積の違いを正しく理解しておくことが何より重要です。
ただし、実際の計算や規制内容には自治体ごとの差もあります。
迷ったときは、建築士や不動産会社に相談して、最善の選択ができるようにしましょう。
最後までご覧いただきありがとうございました。
堺市で外壁塗装・屋根塗装をご検討の際はお気軽に
ココペイントまでお問合せください！！
スタッフ一同お待ちしております！！！
ココペイントは、外壁塗装・屋根塗装・雨漏り専門店です。
皆さまのおかげで創業95年！
堺市堺区・北区・中区・西区・東区地域密着で多くの信頼と実績を積み重ねてきた塗装のプロフェッショナル集団です。
地域密着だからこそ実現できる適正価格で高品質な塗装をご提供いたします。
これまで積み重ねてきた信頼と実績に恥じぬよう、誠心誠意対応させていただきます。
ご相談・お見積もりはココペイントへ！
塗装に関する疑問や不安、お値段の相談なんでも早めに相談しましょう。
ココペイントはお客様の要望に応えた工事プランを提案させていただきます！
ご相談・現地調査・お見積りまで無料でさせて頂いております。
ココペイントのショールームへ行こう！
ココペイントのショールームは堺市でも最大級です！
広々とした空間でカフェスペースもご用意させていただいてますのでぜひお立ち寄りくださいませ！
また、塗装をイメージできる体験型ショールームとなっておりますので見どころも満載となっております。
ココペイントの失敗しない塗装プランのご紹介！☆
選びやすく買いやすい外壁・屋根塗装パックとなっております。
コストパフォーマンスの高さをご確認くださいませ！
ココペイントの施工事例はこちら♪
色のイメージがつかない方にまずはこちらの施工事例をご覧くださいませ！
外壁の色を分けて見やすくなっておりますのでお好みの色の施工事例をすぐご確認いただけます。
※WEBからの来店ご予約で今ならQUOカードをプレゼント！！！
株式会社 ココペイント
住所：〒５９１-８０３２ 堺市北区百舌鳥梅町３丁４-１
営業時間：１０：００～１８：００
フリーダイヤル: 0120-28-1030
TEL : 072-275-8327
FAX : 072-275-8326
